マンションを購入するな!は正論?『賃貸VS分譲マンション』本気のコスパ比較【2021年度版】。


マンションを買ってはいけないは本当?

僕の住める家さえあれば、どっちでもいいよ。



こんにちは!

早起きが、出来るビジネスマンの基本であると知ってても、なかなか実行できない晴です。

さて、世間には『マンションを買ってはいけない!購入する奴は馬鹿だ!!』と主張する人がいます。

ネット動画で、この意見を発信している著名人が多いように感じるんですが、本当に正しいのでしょうか?

僕は、ひとつの考え方だし、決して間違った意見ではないと思うんですが、いつも不思議に思うことがあるんですよね。

だって、家を購入しなくても住む場所は必要。

「家賃」を払わないといけないし、「家を持たないリスク」については、フォローしてくれないのかなーって。

という訳で、「賃貸の方が本当にイイの?」という視点から、「賃貸VSマンション」についての記事を書きました。

この記事を読むと、「賃貸と持ち家どちらがイイか」がご理解いただけますので、ぜひ、お進み下さい。


マンションを買ってはいけないは、正論?

「マンションを購入してはいけない」と主張する意見を、まとめてみました。


マンション(持ち家)購入反対派の主な主張

①建物の修繕やリフォームに多額の費用がかかるぞ!
②固定資産税等の税金もかかるぞ!
③住宅ローンの「金利」を払うって、馬鹿らしいぞ!
④賃貸に移り住んだ方が、都度、家も新しくなるぞ!
⑤引っ越しも、自由に出来ないんだぞ!
⑥少子高齢化の日本で、不動産の価値は下がるぞ!


主張をまとめると、①②③は「賃貸の方がコスパがいいぞ」、④⑤は「住居選択が不自由になるぞ」、⑥は、そもそも論で「不動産の市場自体が崩壊するぞ」という考え方だと思います。

本当にそうなんでしょうか?

それぞれについて、検証してみたいと思うんですが、今回は「賃貸の方がコスパがいい」という主張について、考えてみました。



50年間のコスパを比較


<モデルケース>

年齢35歳、会社員、(定年65歳)

ある政令指定都市に住む3人家族

物件:75㎡ 3LDK 物件価格:4,200万円

住宅ローン:借入額4,200万円・金利1.1%(全期間固定)・30年返済

※想定融資:住信SBIネット銀行:フラット35S・金利1.1%(2021年1月現在)




A.持ち家(マンション)を購入した場合

ー試算―

住宅ローン総返済額:        4,932万円

建物修繕費(月額2万×12×50年間): 1,200万円

固定資産税(年間12万円×50年間):  600万円

室内リフォーム費用:         300万円

合 計:              7,032万円



B.賃貸マンションに住んだ場合

ー試算ー

家賃:月額15万円×12ヶ月×30年間=5,400万円

家賃:月額 9万円×12ヶ月×20年間=2,160万円

合計:             7,560万円

※30年後の定年と子供の独立を期にコンパクトな部屋に住み替えた場合を想定。
※物件の借り換え費用・敷金・礼金、引っ越し費用等の経費は考慮せず。



コスパ比較の結果

今回の条件で試算した結果、持ち家の方が、528万円ほど住宅費用が節約できました。

でも、これは50年間(モデル住85歳)の試算結果。

90歳を迎える5年後には『持ち家:7,212万円VS賃貸8,100万円』、95歳を迎える10年後には『持ち家:7,392万円VS賃貸8,640万円』と、更に差が広がります。

日本の平均寿命は女性87歳、男性81歳、女性の過半数が90歳以上生きる時代。

長寿社会を考えると、コスパ面における「住まいをもたないリスク」を理解いただけると思います。(2019年:厚生労働省まとめ)

持ち家反対派は間違っている?

上記の結果では、持ち家を持たないことによるリスクもある事が、ご理解頂けると思います。

では、持ち家反対派は、間違った主張だったのでしょうか?

それとも、モデル試算が間違っているのでしょうか?

いえ、僕は、どちらも正しいと思っています。

ただ、持ち家反対派は、情報がちょっと古いんじゃないかと考えています。

現在、住宅ローンの超低金利

僕が住宅業界に入社した20年位前は、金利3~4%で住宅ローンは貸し付けされていましたが、現在、メガバンク最大手の銀行でさえ、0.475%まで金利を下げてる状況です。(三菱UFJ銀行:変動金利0.475%※2021年1月現在)

これは、日本の超低金利政策と銀行間の競争が活発となった結果。

だから、金利負担が全然違うんです。

参考までに、金利の違いによる返済額比較表を作成してみましたが、「ケース3」のように多額の利息がかかるようなら、持ち家反対派の主張もうなずけますよね。


返済額比較表

借入金額4,200万円、30年返済の場合

【ケース1】金利4.75%→月額125,199円・返済総額4,507万円(利息307万円)

【ケース2】金利1.1%→月額137,026円・返済総額4,932万円(利息732万円)

【ケース3】金利3%→月額177,073円・返済総額6,374万円(利息2,174万円)





管理人の感想

実は、上記の試算のモデルは、10年前にマンションを購入した僕の実例を基にしたものです。

当時と比べ、現在のマンション価格はかなり値上がりしていますので、物件価格には補正を加えています。

また、賃貸のモデルについては、僕が住むマンションで「賃貸」に出されている同タイプの部屋を参考にしました。(家賃16.9万円+管理費6千円)

賃貸を借りる行為は「消費行動」

思えば、僕が持ち家(分譲マンション)を購入するまで、大学から一人暮らしを始め、ずーと、賃貸で暮らしてきました。

安アパート住まいでしたが、学生時代4年間の家賃約288万円、社会人13年間で家賃約1,400万円、合計1,688万円を支払ってきました。

引っ越しも6度ほどしていますので、もっとお金(敷金・礼金、仲介手数料、賃貸時の火災保険料等)はかかっていますが、もう覚えていません。

ちょっと、記事を書いていても、怖くなる金額ですよね。

住宅を所有する意義

僕は、無理なく返済ができるという条件つきですが、住宅は買った方がいいと考えています。

実家暮らしの人は別として、家を持っていない僕らは「家賃」を払わなければなりませんし、家族が増え、ある程度広い家が必要となってくると、家賃も高額になるからです。

また、本記事でお伝えした通り、コスパ的な話もありますが、戸建て・マンションに限らず「自分の家」を持つことは、シンプルに嬉しいものです。

家族で過ごす時間の内で、最も思い出が作れるであろう子育期間。

この時期を、「自分の家」で過ごせるのは、とても有意義なんじゃないでしょうか。


試算補正
※物件価格の補正(過去10年間の新築マンション価格の値上がり率20%を考慮)
※金利の補正:管理人借入時の金利0.975%(某銀行・変動金利)→1.1%(三井SBI・全期間固定型)



Follow me!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です