住宅を所有するのはリスク?持ち家の『メリット・デメリット』を解説



今回は、住まいを持つメリット・デメリットについて考えます。


ちょっと、ややこしーなあ。

買っちゃえばイイやん。


こんにちは!

最近、甘えてこない娘を見て成長を喜びつつ、寂しさも感じている晴です。

さて、家を持つこと自体は賛成派の僕ですが、「住まいを持つリスク」も存在するのも確かです。

このリスクを知ることは、とても大切。

なぜなら、気になる物件を見つけた場合、打ち合わせをするのは不動産や建築会社の営業マン達。

彼らは、販売のプロであり、知識にも絶対的な差があります。また、販売する立場なので、良い情報(メリット)だけを説明するケースも考えられます。

だからこそ、メリット・デメリットを把握した上で、住宅を選びましょう

決して営業マンは敵ではありませんが、正しい知識を得て、情報を選別するのです。


今回は、住宅を所有すること自体のメリット・デメリットをまとめてみましたので、ぜひ、ご覧下さい。

家を所有するメリット・デメリット


今から、家を所有するメリット・デメリットをお伝えしますが、住宅を所有するリスクは、確かに存在します。

住宅を検討している時は、家を持つメリットの方に注目しがちですが、デメリットも把握した上で、住まいを選びましょう。

持ち家のメリット

<持ち家のメリット>

1.住宅ローンを完済すると、純粋な資産となる
2.賃貸物件の家賃設定は割高。賃貸用マンションの設備はランクが落ちる。
3.生命保険の代わりになる
4.中古売却、賃貸として資産運用できる
5.自由にリフォーム・間取り変更、増築等ができる

1.ローン完済後、純粋な資産となる

家賃を支払い続ける行為は「消費行動」、住宅ローンを返済するのは「投資行動」です。

自分の住まいを持たない限り、家賃を払わなければなりませんが、住宅ローンが完済すれば、純粋な資産として手元に残ります。

ご自身の資産に投資しましょう。


2.賃貸物件の家賃設定は割高

ある程度、条件の良い立地で、ファミリー向けの賃貸物件に住もうと計画すると、家賃が高額になるケースは多いです。

また、高所得者層をターゲットとしている一部のデザイナーズマンションは別として、賃貸向けに作られたマンションの内装や住宅設備は、分譲マンションと比較するとランクが落ちます。

3.生命保険の代わりになる

住宅を購入する方のほとんどが、住宅ローンを利用します。

住宅ローンには特約が付いており、債務者が死亡した場合、債務が帳消しになる仕組みです。

万一不測の事態が起こった場合、ローンの支払いが完了した住まいを家族に残せます。

そのまま、支払いの必要のない家に住み続けても良いですし、賃貸に出したり、売却などで現金に換えることもできます。


4.売却、賃貸として資産運用できる

不動産は、市場の状況により、その価値は上下します。

戸建住宅は稀ですが、立地のいいマンションなら、物件購入額以上の価格で売却されるケースがあります。

事実、僕が住んでいる築10年のマンションですが、2021年現在、当時の販売価格の1.1~1.2倍程度の金額で売買されています。

これは、周辺の新築物件が、当時の相場価格の1.4~1.5倍で販売されている為、中古物件も高値で売買されている為です

(※資料参照:2010年から2020年までの新築マンションの値上がり率は150%を記録しており、新築物件の相場が上昇すれば、中古物件の価値も相対的に上昇します)

また、引っ越さなければならない状況でも、賃貸として家賃収入を得ることができますので、賃貸人に自宅のローンを払ってもらう感覚でもいいと思っています。

※国土交通省「不動産価格指標」資料:年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」を毎月公表。

5.税制の優遇を受けられる

2021年現在、住宅ローン利用者について、13年間、借入金額の1%相当の税金(年間40万円上限)が控除される「住宅ローン減税」が利用できます。

現在、取り扱われているされている最低金利は0.38%(2021年2月現在:住信SBIネット銀行)であり、1%相当の税金が控除されるメリットは大きい。

ただし、控除される税金は、所得税・住民税が対象の為、年間所得によって、控除金額が変わってきます。


持ち家のデメリット

<持ち家のデメリット>

1.住宅ローンの金利を負担しなければならない
2.設備・建物の維持費が必要(しかも結構高い)
3.固定資産税が掛かる
4.引っ越しがしづらい
5.資産価値が落ちる場合がある(特に戸建住宅は顕著)

1.住宅ローンの金利負担

住宅購入者の多くは住宅ローンを利用しますが、当然、返済には金利が含まれています。

現在、低金利な住宅ローン商品が登場し、このデメリットは縮小傾向でもあります。

住宅ローンは金融機関によって、設定金利が異なりますので、より条件の良い住宅ローンを選びましょう。


2.住宅設備・建物の維持費が必要

売る側の営業マンからは、あまり出ない情報ですが、住宅設備や建物の維持費は必ず必要となります。(※この情報を積極的に出してくれるのはリフォーム会社の営業マンでしょうね)。

住宅設備・建物の維持費の費用も考えて、住宅ローンの支払額を決めましょう。

建物維持費用目安

・戸建住宅:外装修繕費は35年間で559万円~1,100万円(月額換算1万3,300円~2万6,000円)が目安だとされています。(※住宅産業協議会:発表資料より)

・マンション:国土交通省のガイドラインよると、75㎡の住戸の場合、適正な修繕積立金は1万125円~1万6,500円とされている。修繕積立金の名目にて毎月徴収される。(※国土交通省のガイドライン:建築床面積10,000㎡以上、15階以下の建物、㎡当たりの適正な修繕費は、月額135円~220円)



3.固定資産税が掛かる

土地・建物を所有すると、毎年、市町村税として固定資産税を納めなければなりません。

参考としては、新築マンション価格3500万円(税抜)、引渡~5年間の固定資産税:約10万円、5年以降は約15万円を納税の実例があります。

固定資産税概要(2021年2月)

原則:固定資産税評価額×標準税率1.4%(※評価額は売買金額ではなく、市町村の固定資産税課が算出・決定)

■宅地の税制優遇
・「土地評価額×1/6」
(※宅地の場合、200㎡まで1/6、それ以上1/3の税制優遇)

■新築建物の税制優遇
・新築~3年間(戸建住宅): 「建物評価額×1/2」
・新築~5年間(マンション):「建物評価額×1/2」



4.引越しがしづらい

当然ですが、住宅を所有すれば、気軽に引っ越しは出来なくなります。

常に、新しい物件、トレンドの街に住み替えたい人には、持ち家は向かないでしょう。

5.資産価値が落ちる場合がある

「一生、この家に住むから、資産価値は関係ないよ」と考えるかも知れませんが、転職、ライフスタイル変更、財政的変化等、人生にはコントロールできないことも起ります。

万一、引越さなければならない状況に陥った場合、資産性の高い立地を選ばないと、物件が貸せなかったり、売却できない場合も想定されます

少子化が進む日本の状況を考えると、不動産価値も2極化が進むと予想され、今まで以上に、不動産の目利きが重要となるでしょう。


国土交通省が発表する「都道府県別人口増減率」資料を見ると、首都圏と複数県(愛知、福岡、沖縄)において人口増がみられる反面、2桁の人口減少率を記録する県が6県あります。

このことから、都市部への人口流入は顕著であり、地域による2極化が進行していると推測される。



管理人の感想

本日は、住宅を持つメリット・デメリットについて記事をまとめてみました。

確かに、家を持つこと自体にリスクはあるんですが、持たない場合のリスクもありますよね。結局、予算と物件のバランスをどう考えるかという話になると思います。

また、デメリットをどのように軽減させるかを考えてもいいでしょう。

例えば、「デメリット2.住宅設備・建物の維持費が必要」の場合、戸建住宅の外装メンテナンス費用が、559万円~1,100万円(35年間)必要だとの資料を紹介しましたが、この前提は屋根材:スレート瓦、外壁:サイディングボードを使った住宅です。

一般的に、この仕様を採用している住宅が多いので資料を載せましたが、屋根材を「陶器瓦」、外壁を「タイル」の仕様に変えれば、ここまでのメンテナンス費用は掛かりません。

もちろん、最初の建築費用は割高になりますので、ここでも、予算と建物のバランスを、どのように考え、選択するかだと思います。

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