つい見逃されがち?将来、マンションの価値を暴落させる隣地のワースト5を発表


お隣りの土地に、何が建っているかは大切です

隣には、猫用のおやつを売っているペットショップがあるといいなー


あなたは、マンションの立地を選ぶ際、どのようなポイントを重視しますか?

街の人気度、駅からの距離、周辺環境、日当たり、眺望等、検討するポイントは様々あると思います。

ここで、ある条件を立地選定のポイントにしていただくと、あなたの将来に対する不動産リスクを軽減させることができます。

ある条件とは「建築されるマンションの目の前にある隣地の状況」です。

そう、検討しているマンションの土地の状態ではなく、隣の土地の状態。

なぜなら、隣の土地が原因で、ある日突然、あなたが持ている土地の不動産価値が大きく下落してしまうことがあるから。

今回は、『マンションの価値を暴落させてしまう隣地ワースト5』の記事を書きます。

この記事を読んでいただければ、マンションの失敗しない選び方が分かりますので、お進みください。


マンションの前面の土地は注意が必要

検討しているマンションの隣地の状態と建物は、しっかりと確認しましょう。

特に自分が検討している部屋の前面の敷地状態はとても大切。

原則、マンションは駅までの距離が近い物件が多く、必然的に、完成された街、既存の建物が建ち並ぶ立地に建築されることになります。5年、10年、20年と年月が経てば、街の景色も変わりますが、検討されているマンションも例外ではありません。

もし、気に入っている部屋の目の前が、以下に紹介する条件の悪い土地であれば、もう一度、別の部屋がないか検討するべきです。また、それが出来なければ、その物件自体の検討を取りやめてもいいかも知れません。

隣地土地の状況が変更される危険度ランキング

では、ここで、将来の土地利用が変更される可能性の高い土地を、ランキング形式でまとめてみました。

ワースト1位:「広い空き地」
近い将来、建築物が建つ可能性大。もう既に計画済みかも・・・。覚悟しましょう。
ワースト2位:「駐車場」
近い将来、建築物が建つ可能性大。もし建築されてしまったら、諦めましょう。
ワースト3位:「民間社宅」
将来、業績の悪化や会社の方針変更等で土地が売却される可能性がある。社宅が急増した時代は、4階建ての低層住宅(EV無)が多く、建て替えられた場合、高層の建築物に代わる可能性は高い。
ワースト4位:「敷地が広い戸建住宅(単一所有)」
将来、一戸建であっても、敷地が広い場合、マンション用地として売却される可能性有。遺産相続などで、売買の話にまで発展すやすい。
ワースト5位:前建てが「賃貸アパート・ビル(単一所有者)」
将来、建築物が立替えられる可能性有。低層の住宅などは、高層の建築物に代わる可能性も高いので要注意。


理想の隣地状況ランキング

ランキング1位:公園
前面が、公園であれば、まず状況は変更されません。
将来に渡って、日当たり、眺望も変更されず、何より緑溢れる公園は景観にも優れている為、住環境は断トツNo.1でしょう。
ランキング2位:戸建住宅(複数)
前面が、一般的な敷地の広さであれば、建物が建替えられても状況は変更されにくい。
戸建住宅については、複数の地権者の意見を取りまとめ、マンション用地として一定以上の土地を確保することは困難。
再開発事業等の指定区域に入っている場合は注意が必要。
ランキング3位:公共施設等
公共施設は高さの低い建物が多いのも特徴。日当たりや眺望の影響を確認して、マンションの階数等を考えましょう。
ランキング4位:分譲マンション
分譲マンションの場合、建替に関しては、全所有者4/5の賛同が必要であり、資金的にもハードルは高い。
ただし、分譲マンションを高層建築物が多いため、現状、どれくらいの日当たりや眺望が確保できるかの確認は大切。
ランキング5位:大きな道路
前面が、道路規模が大きければ、状況は変更されません。
南に面していれば、将来に渡って日当たりを確保できるというメリットがありますが、車の騒音、排気ガス等の影響を受けやすく、住環境を悪化させるデメリットもある為、5位と判断しました。


日当たり抜群だったマンションの悲劇

あるマンションの実話です。

14階建てのマンションの前面(南側)は駐車場。

とても、日当たりの良い物件でしたが、マンション完成から約2年後、全く同じ高さの14階建ての建築物(マンション)が、真正面(南面)の敷地に建築されたのです。当然、今まで抜群に良かった日当たりと眺望という2つの「価値」を失ってしまいました。

でも、これは珍しい話ではありません。

自分達の住むマンションが建築できるならば、同程度の高さの建築物が、いつ建てられてもおかしくありません。特に利便性の高い立地なら、尚の事、街は開発され続けます。



マンションを建築できる土地は何㎡から?

上記では、隣地の土地に高層の建築物が建ってしまうリスクについて、述べてきました。

ある程度、発展している地域ではこれは当然存在するリスクですが、いざ、自分のマンションがその立場になってしまっても困りますよね。

では、どの位の土地(敷地面積)なら、マンションは建築されるのでしょうか?

現在、新築されている物件のデーターの一例を調べてみました。

物件例①:分譲マンション(14階建て、43戸、1~3LDK)、敷地面積は638.38㎡、用途地域:近隣商業地域

物件例②:分譲マンション(13階建て、60戸、1~3LDK)、敷地面積864.01㎡、用途地域:近隣商業地域

物件例③:分譲マンション(10階建て、45戸、1~3LDK)、敷地面積357.29㎡、用途地域:商業地域

ちなみに、テニスコート1面が260.76㎡ですので、①は2.4面分、②は3.3面分、③は1.3分面の面積があれば、10~14階建てのマンションは建築されるのです。

管理人の感想

僕は、マンションは住まいであると同時に資産だと思っています。

資産としての価値は、街の人気、駅距離、周辺環境、建物の保全状況などが大きく影響しますが、住まいである以上、日当たり、眺望といった住み心地も重要なポイントとなります。

しかも、部屋を貸すにしても、売却するにしても、購入者は部屋を内覧しますので、その辺りはシビアに判断されるでしょう。

全く、100%近隣の条件が悪くならないと保証できる物件はありませんが、マンションの不動産価値を激落させてしまうリスクが隣地にあることを理解しながら、物件選びをするといいでしょう。

僕も今の部屋を選んだのは、全面の敷地は低層の公共施設が建ち、その奥は小学校の校庭が広がっていたので、今後もこの眺望と日当たりの良さは変わらないだろうという理由からでした。

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